Overwaarde eigen woning gebruiken voor aanvullend pensioen
In de Volkskrant van 8 juli 2019 stond een duidelijk artikel hoe je als (bijna) gepensioneerde je pensioeninkomen kunt aanvullen door je overwaarde op je woning (gedeeltelijk) te verzilveren.
Veel ouderen willen geld uit hun eigen huis halen, maar niet het gevoel krijgen dat hun woning stukje bij beetje in handen valt van de bank. Met een verzilverhypotheek kan dat. Deze hypotheken zonder kans op restschuld worden steeds populairder. Zeven vragen over het verzilveren van de overwaarde, die zo’n vier op de vijf 55-plussers met een eigen woning denkt te hebben.
Op welke manieren kan ik geld halen uit mijn grotendeels afgeloste woning? Vereniging Eigen Huis (VEH) onderscheidt drie methoden.
1. De huiseigenaar kan zijn huis of alleen de grond verkopen en vervolgens terughuren. Deze manier is niet bijster populair. Uit onderzoek van VEH blijkt dat veel ouderen hun woning niet van de hand willen doen. Ze hebben het gevoel dat ze dan zijn overgeleverd aan de grillen van de koper.
2. De tweede manier om bakstenen om te zetten in contanten is een lening bij de gemeente. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) heeft speciale leningen voor oudere woningbezitters. De rente van deze Blijvers- en Verzilverleningen is relatief laag. Nadeel is dat maar een beperkt aantal gemeenten deze leningen aanbiedt. Het aantal groeit wel. De laatste stand is dat ruim honderd gemeenten de Blijverslening verstrekken en 28 de Verzilverlening.
Een andere beperking is dat je het geleende geld moet gebruiken voor verduurzaming of het levensloopbestendig maken van de woning. Wie extra inkomen wil hebben, heeft weinig aan deze leningen.
3. En wat is de derde manier?
Gewoon een hypotheek. Dat is voor veel ouderen een uitkomst. Afhankelijk van met name het inkomen, kan de huiseigenaar kiezen tussen een gewone hypotheek of een verzilverhypotheek. Bij die laatste variant wordt de rente bijgeschreven bij de schuld. Het assortiment verzilverhypotheken groeit. Een paar jaar geleden was het aanbod nog vrij schraal. In het voorjaar introduceerde ABN Amro de Overwaarde Hypotheek. Die kreeg een positieve beoordeling van consumentenorganisaties. Volgens VEH is het de eerste verzilverhypotheek die voldoet aan de voorwaarden van deze vereniging. ABN Amro betrok ook oudere VEH-leden bij de ontwikkeling van dit product.
Kan elke oudere zomaar een hypotheek afsluiten?
Ja, er geldt doorgaans geen maximumleeftijd. Wie een redelijk inkomen heeft, kan meestal het best een gewone hypotheek afsluiten. Dat is dan de goedkoopste oplossing. Het kan een annuïteiten- of een aflossingsvrije hypotheek zijn. Het aflossingsvrije deel mag niet hoger zijn dan de helft van de woningwaarde. Hoeveel je kunt lenen, hangt vooral af van je inkomen en de overwaarde. Het bedrag van de lening ontvangt de huiseigenaar in één keer.
Kun je ook lenen voor aanvullend pensioeninkomen
Dat kan ook. Dan bent u aangewezen op een verzilver- of opeethypotheek. Onder meer Rabobank, ABN Amro, Florius en Vivat (onder de naam Stekkie) hebben dit soort producten op de plank. De belangrijkste verschillen zijn de aanvangsleeftijd, de manier waarop wordt omgesprongen met een nog lopende hypotheek en met een eventuele restschuld. Bij veel van deze hypotheken kan de lener kiezen voor een maandelijkse uitkering in de komende tien of twintig jaar. De schuld wordt afgelost bij verkoop van de woning of bij overlijden van de langstlevende partner.
Kan het gebeuren dat ik word gedwongen mijn huis te verkopen, omdat mijn schuld te hoog is opgelopen?
Ja, maar bij een aantal verzilverhypotheken neemt de bank dit risico over. Zowel ouderen als banken moeten er niet aan denken dat oudere huizenbezitters hun woning moeten verkopen omdat hun schuld te hoog is opgelopen of omdat ze de hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen. Dit was lange tijd de reden dat er geen aantrekkelijke verzilverhypotheken op de markt kwamen.
Banken hebben er iets op gevonden. ‘We hebben uitgerekend wat een acceptabel risico is voor de bank’, zegt Maarten Dekker, productontwikkelaar bij ABN Amro Hypotheken. De geldverstrekker houdt het risico binnen de perken door het bedrag dat geleend kan worden te maximeren. Bovendien rekenen banken een hogere rente bij deze verzilverhypotheken.
ABN Amro, Florius en Stekkie Inkomensaanvuller van verzekeraar Vivat stellen dat ze het risico dat de verkoop van het huis minder opbrengt dan de totale schuld op zich nemen. Ook nabestaanden kunnen niet blijven zitten met een restschuld. ‘Daar gelden wel een paar logische voorwaarden bij. We verwachten dat de bewoner het huis goed onderhoudt. Daarnaast mag de eigenaar het huis niet onder de marktprijs verkopen aan bijvoorbeeld de kinderen’, aldus Dekker.
Rabobank neemt het risico op restschuld niet over. Als de schuld hoger is dan 67,5 procent van de woningwaarde moet de schuld worden afgelost. ‘Een klant krijgt dat niet opeens te horen. In de jaren voordat het zover is, nemen we al contact op met de klant om de opties te bespreken’, aldus een woordvoerder.
Vanaf welke leeftijd kan ik een verzilverhypotheek aanvragen?
Wie zijn zestigste verjaardag heeft gevierd, kan terecht bij Stekkie of Florius. ABN Amro en Rabobank hanteren voor hun verzilverproducten de AOW-leeftijd als ondergrens. Beide partners moeten recht hebben op AOW.
Hoe zit het met de kosten?
Een verzilverhypotheek kun je niet even afsluiten op internet. Alle aanbieders stellen dat advies noodzakelijk is. De hoogte van de advies- en bemiddelingskosten hangen af van de complexiteit van je financiële situatie. Doorgaans bedragen deze kosten tussen de € 850 en € 1.750. Daarnaast moet je ook rekenen op notaris- en taxatiekosten. De rente is niet aftrekbaar als het geld als inkomen wordt gebruikt.
Wat zijn de mogelijkheden als er nog een hypotheek loopt?
Zolang er voldoende overwaarde is, kan die naast het verzilverproduct van ABN Amro blijven lopen. Bij Florius moet de lopende hypotheek eerst worden afgelost met een lening bij deze geldverstrekker. Ook bij Stekkie is eerst aflossen het devies. Een lage hypotheek kan worden overgenomen bij Stekkie. Stekkie heeft een reservepotje van 10 procent van de woningwaarde dat kan worden benut om de hypotheek te herfinancieren.
De hypotheekrente is (historisch) laag. Of het gunstig is de hypotheek over te sluiten, hangt van de concrete situatie af. Verdien je de kosten terug in de periode tot de renteherzieningsdatum? Of wil je vervroegd extra zekerheid inkopen. Allebei is nog mooier.