Hoe te sparen voor pensioen? Beleggen of hypotheek aflossen?
  • De afgestudeerde starter op de woningmarkt

    Studiefinanciering

    Per 1 september 2015 geldt voor studenten die voor het eerst beginnen met een bachelor- of masteropleiding het nieuwe stelsel voor de studiefinanciering. De basisbeurs – een gift onder voorwaarden – is verdwenen. In plaats hiervan kunnen studenten lenen. De leningcondities zijn soepel: een rente van iets meer dan 0% en een ruime aflossingstermijn van 35 jaar. De verwachting is dat de gemiddelde studieschuld in de toekomst minimaal oploopt tot rond de € 22.000.

    Salaris en spaargeld

    Een afgestudeerd WO-student start met een gemiddeld bruto salaris van € 2.865 per maand bij een volledige werkweek. Dat is op jaarbasis inclusief vakantiegeld € 37.130. Een groot deel van de afgestudeerden heeft minder dan € 2.500 aan spaargeld.

    Huis kopen?

    Op enig moment meldt deze afgestudeerde (m/v) zich op de woningmarkt. Goede opleiding, een studieschuldje, prima salaris en nog wat geld achter de hand. Alle seinen staan op groen om een huis te kopen. Zou je zeggen.

    Loan-to-income

    Wat kun je lenen als je € 37.130 bruto per jaar verdient? Uitgaande van een toetsrente van 1,65% (NHG 10 jaar vast) circa € 180.000. Houden we rekening met de studieschuld van € 22.000 komt het maximum uit op ± € 151.000.

    Loan-to-value

    In 2016 kun je 102% van de marktwaarde van het huis lenen. Volgend jaar een procent minder om in 2018 uit te komen op 100% MW. Dat betekent dat je de bijkomende aankoop- en financieringskosten zelf moet betalen. Je komt dan al snel uit op 4% à 5% van de koopsom. Koop je voor € 150.000 ben je zeker € 6.550 ‘kwijt’. En dan moet de makelaar nog worden betaald (zo je er een hebt ingeschakeld).

    Conclusie

    Als je een studieschuld hebt en weinig tot geen spaargeld is het lastig om een huis te kopen. Lenen gaat (te) gemakkelijk en kost weinig maar beperkt de afgestudeerde starter op de woningmarkt behoorlijk.

    Klik hier voor een cijfermatige uitwerking van het bovenstaande.

  • LAGE RENTE EN PENSIOEN

    Lage rente en pensioen-pensioenfondsenIn ons vorige blogartikel schreven wij al dat de rente (historisch) laag staat. Dit heeft niet alleen invloed op hypotheken maar ook op pensioenen. In tegenstelling tot hypotheken heeft de lage rentestand grote nadelige gevolgen voor je pensioen(opbouw). 

    OUDERDOMSPENSIOEN

    Eind- en middelloonregeling

    Biedt je werkgever de eindloonregeling aan, dan is de hoogte van je pensioen gebaseerd op je laatstverdiende loon en de diensttijd. De middelloonregeling keert, vanaf het moment dat je met pensioen gaat, een bepaald percentage van je gemiddeld verdiende salaris uit.
    De opgebouwde aanspraken (dus vóór pensionering) en uitkeringen zijn in beide gevallen gegarandeerd. Althans, dat werd verondersteld. Tot een aantal jaren geleden was je min of meer zeker van je pensioen(-aanspraken). Nu is dat anders. De uitkering kan lager zijn dan waar je dacht recht op te hebben. Maar ook de aanspraak kan tijdens de rit worden verlaagd.

    De belangrijkste reden is de extreem lage rente. Pensioenfondsen mochten in het verleden rekenen met een vaste rente van 4%. Dat is al enige tijd niet meer het geval. Pensioenfondsen moeten nu (min of meer) rekenen met de huidige extreem lage rente. De rendementen op de beleggingen compenseren helaas de lage rentestand niet. Daardoor is de dekkingsgraad van veel pensioenfondsen onder de maat: de financiële positie is onvoldoende om alle pensioenen (en opgebouwde aanspraken in de toekomst) uit te betalen. Daarnaast leven we ook langer, dus moeten pensioenfondsen langer het ouderdomspensioen uitkeren dan verwacht. Regelgeving verplicht de fondsen de dekkingsgraad te verhogen. Dit kan door de pensioenen te korten, opbouwpercentage te verlagen en/of de premies te verhogen.

    Ingeval je pensioenregeling is ondergebracht bij een verzekeraar, ligt de situatie net even anders. De werkgever heeft een contract met de verzekeraar. Hierin worden voor de afgesloten contractperiode afspraken gemaakt. Onder andere over de kosten van het ouderdomspensioen. Het tarief wordt bij aanvang bepaald en geldt voor de contractperiode. Rente speelt een belangrijke rol. Lopende contracten gaan vaak nog uit van ‘hoge’ rente. Op het moment dat het contract wordt herzien, zal de verzekeraar de huidige lage rente verdisconteren in het nieuwe tarief. De kosten voor de werkgever (de premie) zullen daardoor (flink) stijgen. Wie gaat dat betalen? De werkgever; dan is het probleem opgelost. Maar misschien wentelt hij een deel van de extra kosten af op de deelnemers aan de regeling. Of de regeling wordt versoberd of omgezet naar een beschikbare premieregeling al dan niet in combinatie met een beperktere bijdrage van de werkgever. Hoe het ook zij, de lage rente speelt ook hier een grote rol.

     

    Beschikbare premieregeling

    Bij een beschikbare premieregeling (BPR) is de premie de basis voor het pensioenkapitaal. Hiervan wordt op de pensioendatum pensioen gekocht. De hoogte en vorm van het pensioen staan bij de BPR niet van tevoren vast. Met de beschikbare premie wordt belegd tot aan de pensioendatum. De werknemer loopt het risico op de beleggingen.

    Risico en rendement gaan hand in hand. Risicoloos beleggen kan alleen wanneer je geld ‘op rente zet’. Elke andere keuze is niet risicoloos. Dus als je risicomijdend bent, heb je last van de lage rente. Je geïnvesteerde premie levert vrijwel niets op. Voor een beetje opbrengst, zul je moeten beleggen.

    Ook op pensioendatum is een lage rente ‘killing’. De hoogte van de uitkeringen wordt onder andere bepaald door het opgebouwde kapitaal én de rentestand op dat moment. Hoe lager de rente, des te lager de uitkeringen.

    NABESTAANDENPENSIOEN

    Een nabestaandenpensioen (NP) is vaak verzekerd op risicobasis. Wat betekent dat? Als een werknemer overlijdt komt er een kapitaal beschikbaar dat gebruikt moet worden om een NP van aan te kopen. De rentestand op dat moment is een belangrijke factor bij de bepaling van de hoogte van de uitkeringen. Ook hier geldt: hoe lager de rente, des te lager de uitkeringen.

    Overigens – maar dat heeft niets met rente te maken – vervalt een NP dat op risicobasis is verzekerd bij uitdiensttreding. Je bouwt dus geen NP op. De voorziening bij overlijden zal daardoor lager zijn dan waar je misschien wel op rekent.

    Tip: check je Uniform Pensioen Overzicht (UPO)

    Jaarlijks word je geïnformeerd over je pensioen. Neem er eens de tijd voor je Uniform Pensioen Overzicht goed door te nemen. Kijk ook op www.mijnpensioenoverzicht.nl. Met je DigiD-code kun je hierop inloggen en zie je je opgebouwde pensioenen.

  • LAGE RENTE EN HYPOTHEEK

    rente omlaag 3De hypotheekrente is (historisch) laag. Of het gunstig is de hypotheek over te sluiten, hangt van de concrete situatie af. Verdien je de kosten terug in de periode tot de renteherzieningsdatum? Of wil je vervroegd extra zekerheid inkopen. Allebei is nog mooier.

    Wat is oversluiten?

    Onder oversluiten wordt verstaan het tussentijds aanpassen van je lopende hypotheek. Meer specifiek: je breekt je rentecontract voortijdig open. Meestal betaal je daarvoor een boete. In een aantal gevallen niet. Na betaling van de boete ben je vrij in je handelen. Je kunt met je huidige bank nieuwe renteafspraken maken. Maar je mag ook over naar een andere partij.
    ‘Blijven’ heeft een aantal voordelen. Je hoeft niet opnieuw de volledige aanvraagprocedure door. De kosten van oversluiten zijn lager. Als je overstapt moet je de acceptatiemolen in en krijg je te maken met de aangescherpte hypotheekregels. De kostenpost loopt op: notaris, taxatie, advies.

    Terugverdientijd

    Als je niets doet, weet je wat je betaalt tot de eerstvolgende renteherzieningsdatum. Als je oversluit, kun je berekenen hoe groot over diezelfde periode de besparing is. Het spreekt voor zich dat in de vergelijking alle kosten worden meegenomen. Alleen bij een positief resultaat is oversluiten aantrekkelijk.
    Heb je een (bank-)spaarhypotheek kun je met een lagere hypotheekrente onderaan de streep duurder uit zijn. Dat zit ‘m in de directe koppeling tussen de rente die je betaalt en de rente die je op je (bank-)spaarrekening krijgt vergoed.

    Extra zekerheid

    Niemand kan met enige zekerheid zeggen wat de rente op korte of (middel-)lange termijn gaat doen. We kunnen wel vaststellen dat de huidige rente – al dan niet historisch – laag is. Mocht je het niet vertrouwen, kan het de moeite waard zijn je rentecontract tussentijds aan te passen en voor een nieuwe, lange rentevastperiode te kiezen.

René Kortstra

Huizen

06 – 53 25 00 89

rene@kortstravanderwaal.nl

Frank van der Waal

Amsterdam

06 – 53 25 00 93

frank@kortstravanderwaal.nl

Wij bellen je voor een afspraak

Binnen 24 uur maken we een afspraak met jou.
Vul onderstaand formulier in en klik op verzenden.