Nieuwe WOZ-waarde

Is de WOZ-waarde van jouw huis opnieuw gestegen? Grote kans van wel. Gemiddeld is de waarde in een jaar (peildatum 1 januari 2017) met 3,30% toegenomen. Amsterdam spant de kroon met een stijging van bijna 15%.

Nadelen hogere WOZ-waarde

De WOZ-waarde is de basis voor het eigenwoningforfait in de Inkomstenbelasting. Een hogere WOZ-waarde levert een hogere bijtelling op. Je betaalt dus – meestal – meer belasting. Daarnaast is de WOZ-waarde maatstaf voor de onroerendezaak- en waterschapsbelasting (‘omslag gebouwd’). Dat kan resulteren in hogere belastingen. Wie een huis erft, is gebaat bij een lage WOZ-waarde door de hieraan gekoppelde erfbelasting.

Voordelen hogere WOZ-waarde

Een hoge(re) WOZ-waarde kan gunstig zijn bij de verkoop van je woning. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer men waarschijnlijk bereid is te betalen voor jouw huis. De WOZ-waarde is door iedereen in te zien (www.wozwaardeloket.nl).

Heb je een hogere WOZ-waarde ontvangen van de gemeente en heb je een renteopslag op de hypotheekrente? Wellicht dat jouw hypotheekrente omlaag kan. Geldverstrekkers rekenen een renteopslag op de hypotheekrente als de totale hypotheeklening een groot deel van de waarde van de woning is. Is jouw WOZ-waarde dit jaar gestegen, dan verandert deze verhouding. De renteopslag (ook wel risico-opslag) kan hierdoor mogelijk omlaag of zelfs vervallen. Een lagere hypotheekrente betekent – over het algemeen – lagere maandlasten.

Profiteer ervan

Wil jij weten of de hogere WOZ-waarde jou voordeel kan opleveren? Neem contact met ons op; informeren wij je over de (on-)mogelijkheden. Doe dat ook als je denkt dat de (stijging van de) WOZ-waarde achterblijft bij de actuele marktwaarde.

De aflossingsvrije hypotheek

Vanaf 1990 heeft de aflossingsvrije hypotheek een hoge vlucht genomen. Tot 1997 kon er vrijwel onbeperkt en ook voor consumptieve doeleinden geld worden geleend zonder de verplichting om af te lossen. Daarna zijn de regels voor (aflossingsvrije) hypotheken flink aangescherpt.
 
Gedurende de looptijd betaal je rente over een schuld die niet minder wordt; je lost immers niet af. Maar op de einddatum vraagt de bank je vriendelijk maar dringend of ie z’n geld terug mag. “U bedoelt: aflossen?”

Aflossen op einddatum

In de periode tussen 2025 en 2035 bereiken veel aflossingsvrije hypotheken de einddatum. Uit onderzoek van De Nederlandsche Bank blijkt dat 6% van de hypotheekklanten van de vier grootste Nederlandse banken een risico lopen. Het gaat om circa tweehonderdduizend huiseigenaren. Waar lopen ze tegenaan?

Het probleem

De bank wil de hypotheek best vernieuwen maar is daarbij gehouden aan de huidige (strengere) regels. Is bijvoorbeeld het (pensioen-)inkomen hoog genoeg op het moment dat de hypotheek moet worden verlengd? Is de rente nog fiscaal aftrekbaar? Voor veel schuldenaars is dat per 1 januari 2031 niet meer het geval. Bruto wordt dan netto. Moet de vernieuwde hypotheek (gedeeltelijk) worden afgelost? Een lager inkomen en hogere lasten vormen een giftige cocktail. Onderzoek van ING toont evenwel aan dat 87% denkt dat het allemaal wel los zal lopen. Dat vertrouwen wordt ontleend aan een flinke overwaarde en de relatief lage hypotheekschuld. Maar zoals gezegd, de bank kijkt naar het inkomen, niet naar de overwaarde.

De oplossing

Het duurt nog een jaar of 7 voordat de grootste probleemhypotheken aflopen. Dat biedt mogelijkheden om actie te ondernemen en maatregelen te treffen. Bijvoorbeeld door je hypotheek voortijdig over te sluiten. Je kunt veelal een nieuwe contractstermijn van 30 jaar afspreken én je profiteert van de lage rente. Of benut de komende jaren om af te lossen zodat de restschuld op einddatum beter past bij je toekomstige inkomen.
 
In het uiterste geval verkoop je het huis, lost de schuld af … en dan?

Conclusie

De Nederlandse huiseigenaar maakt zich niet al te sappel als het gaat om de naderende einddatum van zijn aflossingsvrije hypotheek. “Het zal zo’n vaart wel niet lopen”. Kan zijn, maar ben je er niet zeker van, neem gerust contact met ons op. Wij nemen jouw specifieke situatie onder de loep en geven je inzicht in jouw toekomstige financiële situatie.

Wet Hillen

Sinds 1 januari 2005 is de Wet Hillen van kracht.

Deze wet maakt het voor huiseigenaren aantrekkelijker om hun hypotheek af te lossen. Het orakel van Diever spreekt van een aflosboete. Martin van Rooijen van 50PLUS deed al filibusterend een poging de behandeling van het wetsvoorstel te vertragen. Inmiddels heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel met 87 stemmen voor en 38 tegen aangenomen. Er gaat een streep door de Wet Hillen. Wat is er nou echt aan de hand?

Huidige regeling

Stel, je hebt een huis, vrij van hypotheek, met een woz-waarde van € 400.000. Het eigenwoningforfait van 0,75% van de woz-waarde (€ 3.000) is in principe belast tegen 52% (toptarief 2017). De Wet Hillen zorgt ervoor dat je toch geen belasting hoeft te betalen (€ 3.000 x 52% = € 1.560). Kort door de bocht: het eigenwoningforfait wordt op nihil gesteld.

Wetsvoorstel

Het nieuwe kabinet wil in 2019 de Wet Hillen in 30 jaar afschaffen en het eigenwoningforfait verlagen van 0,75% naar 0,60%. Daarnaast gaat het toptarief in de inkomstenbelasting van 52,00% naar 51,95%. Op langere termijn ligt een lager tarief in het verschiet.

Financiële gevolgen

Terug naar de afgeloste eigen woning met een woz-waarde van € 400.000. Het volledige eigenwoningforfait bedraagt € 2.400 en wordt in 30 jaar opgebouwd. Ofwel, in jaar 1 moet een bedrag van € 80 (€ 2.400 x 3,33%) worden bijgeteld. Hierover is 51,95% belasting verschuldigd. Onderaan de streep kost de Wet Hillen € 42 op jaarbasis. Als ik dezelfde rekenmethodiek voor een aantal toekomstige jaren hanteer, geeft dat volgend beeld:

Bij een lager belastingtarief is de extra last uiteraard ook lager.

Conclusie

“Huiseigenaren vinden het afschaffen van de Wet Hillen overhaast en onfatsoenlijk. Velen zien het als een bewijs van een onbetrouwbare overheid”, aldus de Vereniging Eigen Huis. Daar heeft de belangenbehartiger van huiseigenaren wel een punt. En daar was het 50PLUS (en de PVV) naar mijn mening ook om te doen. Afschaffing van de Wet Hillen is nadelig is voor de huiseigenaar zonder hypotheek. Het rekenvoorbeeld laat zien dat de financiële gevolgen ‘beperkt’ zijn, al is dat een relatief begrip. De volle impact van de nieuwe wet wordt pas op langere termijn gevoeld.

Wat is fiscaal voordeel? “Het bedrag dat je minder aan loon- / inkomstenbelasting en sociale premies hoeft te betalen in verband met onder andere hypotheekrenteaftrek.”
“Minder” ten opzichte van de situatie dat je geen eigen woning hebt, huurt. Als je een eigen woning hebt, is de (hypotheek) rente aftrekbaar maar moet je ook een bedrag bij je inkomen optellen.

Hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek kent al op een aantal punten beperkingen. Zit je als huiseigenaar in de hoogste belastingschijf, heb je in 2017 nog aftrek tegen maximaal 50%. Dit percentage wordt jaarlijks met een half procent afgebouwd tot 38% in 2042. Het eigenwoningforfait, zie hieronder, blijft wel voor 52% belast. Daarnaast is de rente maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar. Dit geldt vanaf 2001. Dus heb je vanaf 2001 al een hypotheek, dan is de rente na 2031 niet meer fiscaal aftrekbaar.

Eigenwoningforfait

Je moet voor de eigen woning een bedrag bij je inkomen tellen: het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een percentage (veelal 0,75%) van de WOZ-waarde van de eigen woning die je hoofdverblijf is.

Fiscaal voordeel

Het saldo van het eigenwoningforfait en de betaalde (hypotheek) rente noemen we de inkomsten uit eigen woning. Deze zijn meestal negatief. Anders gezegd: als je meer rente hebt betaald dan je aan forfait hoeft bij te tellen, heb je een aftrekpost.
Maar als het eigenwoningforfait relatief fors is ten opzichte van de betaalde rente heb je dus een bescheiden aftrekpost. Het fiscaal voordeel is beperkt. Het verschil tussen bruto en netto rente is minder groot dan je misschien op basis van je inkomen verwacht.

Hypotheek (gedeeltelijk) aflossen

Heb je een laag fiscaal voordeel, dan is je hypotheekrente dus bijna een netto woonlast. Heb je veel geld op een spaarrekening staan, dan is (gedeeltelijke) aflossing van je hypotheek te overwegen. Dit levert niet alleen een lagere woonlast op, maar is waarschijnlijk ook een betere investering dan het geld op de spaarrekening te laten staan.

Studiefinanciering

Per 1 september 2015 geldt voor studenten die voor het eerst beginnen met een bachelor- of masteropleiding het nieuwe stelsel voor de studiefinanciering. De basisbeurs – een gift onder voorwaarden – is verdwenen. In plaats hiervan kunnen studenten lenen. De leningcondities zijn soepel: een rente van iets meer dan 0% en een ruime aflossingstermijn van 35 jaar. De verwachting is dat de gemiddelde studieschuld in de toekomst minimaal oploopt tot rond de € 22.000.

Salaris en spaargeld

Een afgestudeerd WO-student start met een gemiddeld bruto salaris van € 2.865 per maand bij een volledige werkweek. Dat is op jaarbasis inclusief vakantiegeld € 37.130. Een groot deel van de afgestudeerden heeft minder dan € 2.500 aan spaargeld.

Huis kopen?

Op enig moment meldt deze afgestudeerde (m/v) zich op de woningmarkt. Goede opleiding, een studieschuldje, prima salaris en nog wat geld achter de hand. Alle seinen staan op groen om een huis te kopen. Zou je zeggen.

Loan-to-income

Wat kun je lenen als je € 37.130 bruto per jaar verdient? Uitgaande van een toetsrente van 1,65% (NHG 10 jaar vast) circa € 180.000. Houden we rekening met de studieschuld van € 22.000 komt het maximum uit op ± € 151.000.

Loan-to-value

In 2016 kun je 102% van de marktwaarde van het huis lenen. Volgend jaar een procent minder om in 2018 uit te komen op 100% MW. Dat betekent dat je de bijkomende aankoop- en financieringskosten zelf moet betalen. Je komt dan al snel uit op 4% à 5% van de koopsom. Koop je voor € 150.000 ben je zeker € 6.550 ‘kwijt’. En dan moet de makelaar nog worden betaald (zo je er een hebt ingeschakeld).

Conclusie

Als je een studieschuld hebt en weinig tot geen spaargeld is het lastig om een huis te kopen. Lenen gaat (te) gemakkelijk en kost weinig maar beperkt de afgestudeerde starter op de woningmarkt behoorlijk.

Klik hier voor een cijfermatige uitwerking van het bovenstaande.